マンション　建設業　に関する話題を日経新聞から

　湾岸であいている土地が少なくなったことや、地価の高騰で周辺地域に都心の地価上昇が広がっているようです。むしろ地価が高くなりすぎた場所では、日本への不動産投資から外国人が撤退したことによる、空洞化減少も広がっているようです。東京近郊で一番の注目はやはり立川でしょうか。多摩地域ではトップの13.7%の上昇だったとか。米軍基地跡地の開発もひかえていますしね。都心部でのバブルの頃のような急激な上昇は、付加価値をともなった地価上昇だからバブルの頃とは違うんだというまことしやかな説明がなされていましたが、やはりバブル的な要素が強かったという感じがします。いずれにしろ、うちの周辺の地価だけは上がってほしくないものです。まだ当分居住しようと考えていますので。

　租税特別措置法が年度内に成立しないと、固定資産税が増税になる可能性があるらしいと、今朝の日経新聞のワイド日本のコーナーにありました。
　いやあ、やっと今年度分の固定資産税を払い終わったと思ったら、また新しいのがそのうちくるんですなぁ。そうかと思ったら、増税の可能性があるですとー！給料は年々目減りする一方なのに、税金や物価は上がるなんて、まともじゃ生きていけないなぁ。世の中もガソリンの値段ばかり追っかけてないでこういうことも声高に叫ぶべきなんじゃないですかな。その他にも中古車への自動車取得税の免税額が引き下げ、低燃費車の減税措置もなくなるんでしょ。小泉さんは自民党をぶっつぶすといってましたが、小沢さんは日本をつぶす気かな。民主党だけが悪いとは言わんけど、どうも国民の側に立って働いている気がしないな。
　いずれにしろ、マンション購入はもうちょっと待った方がいいということか。

　日経新聞に長谷工コーポレーションの岩尾社長の談話が掲載されていました。岩尾社長の見解も私同じで、世間が言うように建築基準法の影響は一時的であったと考えておられるようです。それよりも、地下の上昇と、原材料の高騰がそのまま販売価格に乗っかったのだけど、買う方の所得はそれほど伸びていない、おまけに株安などの心理的要因があって市場が冷え込んだのだと、わたしもそう思います。
　2008年度は2007年度同様に新築販売戸数、契約率共に冷え込みが予想され、年後半には市場の飽和感から値段が下がるのではないか、しかし自動車業界の賃上げは前年度並みを確保したことから来年にも値ごろ感が戻ると考えておられるようです。しかし、そういきますかな？年後半にはアメリカ経済も持ち直すのではないかと考えます。そうなると中国などの新興国も息を吹き返しますから、資材の高騰は更に進むのではないかと考えます。長谷工さんはマンションの新規発売戸数のシェアが２割に達するそうですから、スケールメリットで他社よりも優位に立っており、市況悪化はむしろシェアを伸ばすチャンスだとか。来年以降日本だけが没落していくのであれば、日本の景気は更に落ち込むことが予想されます。スケールは諸刃の剣となりそうですが。

　国交省は所有者で作る管理組合の理事会が行ってきた管理業務の全面外部委託することを可能とする新制度導入を２００９年度に目指すそうです。
　これまでは一部委託に限られていたのですが、全面的に委託することが可能となるのはいいことかもしれません。管理組合の理事になると、毎月日曜日に理事会に出席しなければいけないなどかなり煩わしいものです。この制度ができるきっかけとなったのは、今後修繕の必要なマンションが急増するということと、高齢化により理事会が機能不全に陥ることが予想されるということからだそうです。それと、資産運用用のマンションでは、そこに住んでいる人は賃貸ですから、理事会に参加しない人も増えているようです。わたしも将来は、自分の所有するマンションは賃貸にして、自分は妻の田舎に越そうかと考えています。そうなると、所有者が参加しない理事会はありがたいものです。
　記事でも述べていますが、全面外部委託とすると、なかには悪質な業者もいて、修繕費用を持ち逃げしたり、すごく高い業者に修繕を発注するなどということが懸念されています。法改正では、そこまで踏み込むことはできないかもしれませんが、管理会社の格付けとか、信頼度を示す指標や、外部のチェックを受ける制度などの整備も必要であると考えます。また、それらの被害が起こった場合の仲裁機関や、損害を補償する機関も必要ではないかと思います。外国などでは損害を補償する機関がチェック機関も兼ねているそうです。日本はその辺の制度作りが非常に下手なので、しっかりやってもらいと考えています。

　奥村組さんだけかと思ったら、前田建設工業さんもですか。この他は西松建設が２期連続の赤字だそうです。バブルがはじけた影響を受けなかった勝ち組といわれた準大手ゼネコンは、その当時結局何もしなかったから影響を受けなかっただけで、今回も結局なにもしなかったから業績が悪化したのですな。長谷工、三井住友、フジタ、熊谷などの金融支援を受けたゼネコンは、厳しい状況を乗り越えてきたから、今のところ大丈夫なのでしょうが、来年以降はまだ予断は許しません。
　わたしは日本という小さな国土の国にゼネコンの数が多すぎると考えています。国内の土木工事がほとんど壊滅的である以上、ゼネコンと呼ばれる代物はスーパー５社だけで充分なんじゃないかと思います。いずれにしろ、近いうちに準大手と呼ばれるゼネコンが何社かつぶれると思います。マンション購入の際は、施工者も要チェックです。建築物の重大な瑕疵については、通常１０年といわれています。１０年後も残っている会社を見極める必要があります。やっぱり、スーパー５社ですかな。

　今日の日経新聞には、新卒採用者数や関西経済特集が目を引きましたね。でもわたしの目にとまったのはセキスイハウスの１面広告でした。（最近広告ネタが多いなぁ）
　広告の内容は、ＣＯ２の排出量を減らしたり、削減することにより、ＣＯ２オフの暮らしを目指そうとするものです。広告にあるように、排出量から削減量を引くとＣＯ２の排出量が０になるというのは、ちょっと納得がいきませんが、世の中全体という視点から見れば０になるというところでしょうか（ＣＯ２排出量自体は０になっていませんからね）。
まずは排出量を減らす方ですが、これは住宅を高断熱高気密にすることにより、熱のロスをふせぐという点と、ＬＥＤ照明などの省エネ技術を駆使して消費エネルギーを低減するというものです。
　一方削減する方は、太陽光発電と燃料電池を使用するというものです。マンションではスペースを必要とする太陽光発電はなかなか難しいと思われますが、先日手摺にあとから懸けるタイプの太陽電池の開発が建設工業新聞に出ていました。電力量はかなり少ないと思われますが、将来単位面積が小さくても効率よく発電できる太陽電池が開発されれば、使えるかも。家庭用に使用される燃料電池の主なものは、都市ガスから水素を取り出して発電するとともに熱も供給するというものです。こちらはどうなんでしょ。いずれしろ、これから新築のマンションを購入しようというのであれば、燃料電池もしくはエコキュート（電気でお湯沸かす）は検討に値するかも。
　記事の中で印象に残ったのは、毛利さんの「未来を明るくするのは快適で文化的な暮らしを我慢することではない。」というものでした。確かに日本人は極端に走りがちですからね。環境問題が極端にすすめば竪穴式住居にもどりかねない（ないか）。

　東京ミッドタウンが3月30日で１周年を迎えるそうです。今日の日経新聞には三井不動産が見開きで広告を出しています。１面広告とかを見ると、この企業はすごく儲かっているんだなぁと感心してしまいますが、この広告はなんと両面（一部小田急の広告）。
　東京ミッドタウンは建設中に竹中工務店さんのご好意で拝見させてもらったことがありますが、できあがってからは先週、はじめて行ってきました。感想は「物価が高い！」。東京ミッドタウンはオフィスと居住空間が一体となっていますが、所得が高い人でなければ住むのがつらそうです。ただ、ウインドウショッピングや、これからの季節、花をながめながら天気のいい日に散歩なんていうのはいいかもしれません。平日の昼間は、外国の観光客でにぎわっているようです。
　ああ、でもハーウインストンで時計を買えるくらいになりたい。

　マンションの構造躯体に主に使用される鉄筋用棒鋼が34年ぶりに１トン当たり19ミリで９万円台になったようです。鉄筋の価格上昇はすさまじすぎです。34年前に９万円台だったことがあるのも驚きですが、昨年の今頃は確か６万円だったはず。10年前は３万円台だったかな。鉄筋の価格はおととし当たりから急上昇しています。
　分譲マンションの共用部を含めた１戸当たりの延床面積を100m2としますと、100m2あたりの鉄筋の割合は９ｔくらいですから、単純計算ですが鉄筋が１万円上昇すると１戸あたりでは９万円新築マンションの分譲価格が上昇すると考えてよさそうです。２年前のマンションと比較しますと、鉄筋の価格だけで５０万円近く上昇したことになります。すごいですな。
　先日からこのブログでも書いていますように、建築資材の価格の上昇はほぼ全ての分野に及んでいます。このままでは新築マンションの購入など夢のまた夢となりかねません。お、とすると中古マンション市場がにぎわうか？

建材各社が４月分の受注分から１０〜２０％値上げするそうです。
最近建築資材の値上げのニュースばかりでいやになっちゃいますね。
業者と値段の交渉していても、今はこの値段ですだって。
マンションの原価はますます上がるばかりですが、ここのところの株価の低迷や不景気の波で需要は落ち込むばかり。
建材各社もそのあおりを受けていて、受注が低迷するから、工場の稼働率定価で固定費が膨らんだのと、原材料が高騰しているから、結局値段に反映せざるを得ないようです。
今朝の日経に出ている値上げを表明している企業は、文化シャッター、三和シャッター、エーアンドエーマテリアルの３社です。
記事では建築基準法の影響というのがまだ書かれていますが、それはどうかな？実際審査機関にもちこまれている物件そのものが減少していて、審査自体には余裕があるらしいですよ。ということは、住宅建設減少を基準法のせいにしたいだけであって、実際には供給元が絞っている、資金繰りが悪化していると見る方が、今となっては正解なんじゃないかなぁ。
いずれにしろ、はやく明るい話題を掲載したいもんだ。

今朝は日経新聞の領空侵犯の記事から。
法政大学の小峰教授のお話が載っていました。
先生は経済がご専門で、経済の観点から、政府が提唱する200年住宅に異議を唱えていらっしゃいます。先生のお話をざっくり要約いたしますと、土地所有の優遇をやめ、家は残す方が得であるということを、制度面と文化面から変えていかないといけないというものです。政府が提唱する内容は、どうも家の性能面だけをとらえているのではないかというものです。
このブログではマンションについて気になった記事を取り上げていますが、マンションという住居形態が住居を残すという観点からすると、その意識を希薄にしているような気がします。分譲マンションは、修繕する積立金をつのって、20年とか30年後に外壁の修復をしたりしますが、居住する人は、それでもう大丈夫だと考えてしまっているのではないでしょうか。家というのは本来自分でメンテナンスするものであるとわたしは考えます。
日本の分譲マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造です。コンクリートというのはひび割れるものなのです。これがどうもわかっておられない人がいらっしゃるようです。硬いからひび割れなんてないんじゃないと言われますが、実は逆で硬いからひび割れるのです。ちょっとしたクラックなんぞは自分で修復するものなのです。ホームセンターへ行けばいくらでも材料はそろっています。そういうところから日本人の考え方をかえていかないと、200年住宅なんか絵に描いた餅になりかねません。