日暮里・舎人ライナースタート

　３０日に日暮里駅と足立区見沼代親水公園駅を結ぶ、日暮里・舎人ライナーの営業がスタートした。先週まではこの線の関連の記事が日経に結構出ていたような気がするのだが、今日の朝刊には記事がなかったような気がする（見落としたか？）
　この線の開通は既に住んでいる人にとっては恩恵がかなりあるとおもわれるが、住宅の区画が細かく再開発には適していないらしい。確かにつくばエクスプレスの開通の頃と比較すると不動産開発はそれほど盛んではないように感じる。
　以前、小台付近で仕事をしたことがあったが、都電荒川線を使って更に歩いてと、電車で行くにはすごく不便な感じがした。これでやっとあの当たりも便利になるなぁ。今度乗ってみよぉ。

住宅ローン金利一部下げ

　三菱東京ＵＦＪ銀行とりそな銀行は４月から７年もの以上の住宅ローンの固定金利を一律０．１％引き下げるそうです。変動金利は据え置き。
　現行では、７年ものの住宅ローン金利は、ＵＦＪ、りそなともに３．５％ですから、これが３．４％になります。２０年固定はＵＦＪが４．４％、りそなが４．３５％となります。うーん、もっと下げてくれないかな。いずれにしろこの先景気が更に悪くなれば、金利が一時的には下がるでしょうが、将来は上がるでしょうから、繰上げ返済もしくは金利の長期固定をしたいよ。借り換えは９月。それまでにはもっと金利下がれ＾！

マンション800万円値引き

　昨日は３月完成の東村山のマンションの話題でもちきりでしたね。それにしても最大８００万円の値引きとはすさまじさを飛び越えて、最初の価格設定が間違っていたんじゃないかと思うほど。でも、それだけ値引きしてもデベは儲かるようになっているのです。赤字分は全部ゼネコンにかぶせてね。次年度はもっと多くのゼネコンが赤字決算となるのではないでしょうか。
　さてマンションですが、武蔵小杉のマンションは売れているようですね。ただし売れているのはごく一部。東村山のように立地が悪かったり価格が高かったりしたら本当に売れていないようです。わたしの知っている今月完成のマンションなどはまだ１軒しか売れていないとか。地価も下落傾向にあるようですから、ますますマンション需要は冷え込むことが予想されます。

公示地価 住宅地13区で伸び鈍化

　湾岸であいている土地が少なくなったことや、地価の高騰で周辺地域に都心の地価上昇が広がっているようです。むしろ地価が高くなりすぎた場所では、日本への不動産投資から外国人が撤退したことによる、空洞化減少も広がっているようです。東京近郊で一番の注目はやはり立川でしょうか。多摩地域ではトップの13.7%の上昇だったとか。米軍基地跡地の開発もひかえていますしね。都心部でのバブルの頃のような急激な上昇は、付加価値をともなった地価上昇だからバブルの頃とは違うんだというまことしやかな説明がなされていましたが、やはりバブル的な要素が強かったという感じがします。いずれにしろ、うちの周辺の地価だけは上がってほしくないものです。まだ当分居住しようと考えていますので。

固定資産税増税？

　租税特別措置法が年度内に成立しないと、固定資産税が増税になる可能性があるらしいと、今朝の日経新聞のワイド日本のコーナーにありました。
　いやあ、やっと今年度分の固定資産税を払い終わったと思ったら、また新しいのがそのうちくるんですなぁ。そうかと思ったら、増税の可能性があるですとー！給料は年々目減りする一方なのに、税金や物価は上がるなんて、まともじゃ生きていけないなぁ。世の中もガソリンの値段ばかり追っかけてないでこういうことも声高に叫ぶべきなんじゃないですかな。その他にも中古車への自動車取得税の免税額が引き下げ、低燃費車の減税措置もなくなるんでしょ。小泉さんは自民党をぶっつぶすといってましたが、小沢さんは日本をつぶす気かな。民主党だけが悪いとは言わんけど、どうも国民の側に立って働いている気がしないな。
　いずれにしろ、マンション購入はもうちょっと待った方がいいということか。

新築分譲マンション、来年にも値ごろ感戻る

　日経新聞に長谷工コーポレーションの岩尾社長の談話が掲載されていました。岩尾社長の見解も私同じで、世間が言うように建築基準法の影響は一時的であったと考えておられるようです。それよりも、地下の上昇と、原材料の高騰がそのまま販売価格に乗っかったのだけど、買う方の所得はそれほど伸びていない、おまけに株安などの心理的要因があって市場が冷え込んだのだと、わたしもそう思います。
　2008年度は2007年度同様に新築販売戸数、契約率共に冷え込みが予想され、年後半には市場の飽和感から値段が下がるのではないか、しかし自動車業界の賃上げは前年度並みを確保したことから来年にも値ごろ感が戻ると考えておられるようです。しかし、そういきますかな？年後半にはアメリカ経済も持ち直すのではないかと考えます。そうなると中国などの新興国も息を吹き返しますから、資材の高騰は更に進むのではないかと考えます。長谷工さんはマンションの新規発売戸数のシェアが２割に達するそうですから、スケールメリットで他社よりも優位に立っており、市況悪化はむしろシェアを伸ばすチャンスだとか。来年以降日本だけが没落していくのであれば、日本の景気は更に落ち込むことが予想されます。スケールは諸刃の剣となりそうですが。

マンション管理全面委託可能に

　国交省は所有者で作る管理組合の理事会が行ってきた管理業務の全面外部委託することを可能とする新制度導入を２００９年度に目指すそうです。
　これまでは一部委託に限られていたのですが、全面的に委託することが可能となるのはいいことかもしれません。管理組合の理事になると、毎月日曜日に理事会に出席しなければいけないなどかなり煩わしいものです。この制度ができるきっかけとなったのは、今後修繕の必要なマンションが急増するということと、高齢化により理事会が機能不全に陥ることが予想されるということからだそうです。それと、資産運用用のマンションでは、そこに住んでいる人は賃貸ですから、理事会に参加しない人も増えているようです。わたしも将来は、自分の所有するマンションは賃貸にして、自分は妻の田舎に越そうかと考えています。そうなると、所有者が参加しない理事会はありがたいものです。
　記事でも述べていますが、全面外部委託とすると、なかには悪質な業者もいて、修繕費用を持ち逃げしたり、すごく高い業者に修繕を発注するなどということが懸念されています。法改正では、そこまで踏み込むことはできないかもしれませんが、管理会社の格付けとか、信頼度を示す指標や、外部のチェックを受ける制度などの整備も必要であると考えます。また、それらの被害が起こった場合の仲裁機関や、損害を補償する機関も必要ではないかと思います。外国などでは損害を補償する機関がチェック機関も兼ねているそうです。日本はその辺の制度作りが非常に下手なので、しっかりやってもらいと考えています。

前田建設452億円最終赤字

　奥村組さんだけかと思ったら、前田建設工業さんもですか。この他は西松建設が２期連続の赤字だそうです。バブルがはじけた影響を受けなかった勝ち組といわれた準大手ゼネコンは、その当時結局何もしなかったから影響を受けなかっただけで、今回も結局なにもしなかったから業績が悪化したのですな。長谷工、三井住友、フジタ、熊谷などの金融支援を受けたゼネコンは、厳しい状況を乗り越えてきたから、今のところ大丈夫なのでしょうが、来年以降はまだ予断は許しません。
　わたしは日本という小さな国土の国にゼネコンの数が多すぎると考えています。国内の土木工事がほとんど壊滅的である以上、ゼネコンと呼ばれる代物はスーパー５社だけで充分なんじゃないかと思います。いずれにしろ、近いうちに準大手と呼ばれるゼネコンが何社かつぶれると思います。マンション購入の際は、施工者も要チェックです。建築物の重大な瑕疵については、通常１０年といわれています。１０年後も残っている会社を見極める必要があります。やっぱり、スーパー５社ですかな。

環境問題より電気代を減らしたい

　今日の日経新聞には、新卒採用者数や関西経済特集が目を引きましたね。でもわたしの目にとまったのはセキスイハウスの１面広告でした。（最近広告ネタが多いなぁ）
　広告の内容は、ＣＯ２の排出量を減らしたり、削減することにより、ＣＯ２オフの暮らしを目指そうとするものです。広告にあるように、排出量から削減量を引くとＣＯ２の排出量が０になるというのは、ちょっと納得がいきませんが、世の中全体という視点から見れば０になるというところでしょうか（ＣＯ２排出量自体は０になっていませんからね）。
まずは排出量を減らす方ですが、これは住宅を高断熱高気密にすることにより、熱のロスをふせぐという点と、ＬＥＤ照明などの省エネ技術を駆使して消費エネルギーを低減するというものです。
　一方削減する方は、太陽光発電と燃料電池を使用するというものです。マンションではスペースを必要とする太陽光発電はなかなか難しいと思われますが、先日手摺にあとから懸けるタイプの太陽電池の開発が建設工業新聞に出ていました。電力量はかなり少ないと思われますが、将来単位面積が小さくても効率よく発電できる太陽電池が開発されれば、使えるかも。家庭用に使用される燃料電池の主なものは、都市ガスから水素を取り出して発電するとともに熱も供給するというものです。こちらはどうなんでしょ。いずれしろ、これから新築のマンションを購入しようというのであれば、燃料電池もしくはエコキュート（電気でお湯沸かす）は検討に値するかも。
　記事の中で印象に残ったのは、毛利さんの「未来を明るくするのは快適で文化的な暮らしを我慢することではない。」というものでした。確かに日本人は極端に走りがちですからね。環境問題が極端にすすめば竪穴式住居にもどりかねない（ないか）。

東京ミッドタウン１周年

　東京ミッドタウンが3月30日で１周年を迎えるそうです。今日の日経新聞には三井不動産が見開きで広告を出しています。１面広告とかを見ると、この企業はすごく儲かっているんだなぁと感心してしまいますが、この広告はなんと両面（一部小田急の広告）。
　東京ミッドタウンは建設中に竹中工務店さんのご好意で拝見させてもらったことがありますが、できあがってからは先週、はじめて行ってきました。感想は「物価が高い！」。東京ミッドタウンはオフィスと居住空間が一体となっていますが、所得が高い人でなければ住むのがつらそうです。ただ、ウインドウショッピングや、これからの季節、花をながめながら天気のいい日に散歩なんていうのはいいかもしれません。平日の昼間は、外国の観光客でにぎわっているようです。
　ああ、でもハーウインストンで時計を買えるくらいになりたい。

鉄筋用棒鋼が急上昇

　マンションの構造躯体に主に使用される鉄筋用棒鋼が34年ぶりに１トン当たり19ミリで９万円台になったようです。鉄筋の価格上昇はすさまじすぎです。34年前に９万円台だったことがあるのも驚きですが、昨年の今頃は確か６万円だったはず。10年前は３万円台だったかな。鉄筋の価格はおととし当たりから急上昇しています。
　分譲マンションの共用部を含めた１戸当たりの延床面積を100m2としますと、100m2あたりの鉄筋の割合は９ｔくらいですから、単純計算ですが鉄筋が１万円上昇すると１戸あたりでは９万円新築マンションの分譲価格が上昇すると考えてよさそうです。２年前のマンションと比較しますと、鉄筋の価格だけで５０万円近く上昇したことになります。すごいですな。
　先日からこのブログでも書いていますように、建築資材の価格の上昇はほぼ全ての分野に及んでいます。このままでは新築マンションの購入など夢のまた夢となりかねません。お、とすると中古マンション市場がにぎわうか？

建材各社、再値上げ

建材各社が４月分の受注分から１０〜２０％値上げするそうです。
最近建築資材の値上げのニュースばかりでいやになっちゃいますね。
業者と値段の交渉していても、今はこの値段ですだって。
マンションの原価はますます上がるばかりですが、ここのところの株価の低迷や不景気の波で需要は落ち込むばかり。
建材各社もそのあおりを受けていて、受注が低迷するから、工場の稼働率定価で固定費が膨らんだのと、原材料が高騰しているから、結局値段に反映せざるを得ないようです。
今朝の日経に出ている値上げを表明している企業は、文化シャッター、三和シャッター、エーアンドエーマテリアルの３社です。
記事では建築基準法の影響というのがまだ書かれていますが、それはどうかな？実際審査機関にもちこまれている物件そのものが減少していて、審査自体には余裕があるらしいですよ。ということは、住宅建設減少を基準法のせいにしたいだけであって、実際には供給元が絞っている、資金繰りが悪化していると見る方が、今となっては正解なんじゃないかなぁ。
いずれにしろ、はやく明るい話題を掲載したいもんだ。

200年住宅に異議あり

今朝は日経新聞の領空侵犯の記事から。
法政大学の小峰教授のお話が載っていました。
先生は経済がご専門で、経済の観点から、政府が提唱する200年住宅に異議を唱えていらっしゃいます。先生のお話をざっくり要約いたしますと、土地所有の優遇をやめ、家は残す方が得であるということを、制度面と文化面から変えていかないといけないというものです。政府が提唱する内容は、どうも家の性能面だけをとらえているのではないかというものです。
このブログではマンションについて気になった記事を取り上げていますが、マンションという住居形態が住居を残すという観点からすると、その意識を希薄にしているような気がします。分譲マンションは、修繕する積立金をつのって、20年とか30年後に外壁の修復をしたりしますが、居住する人は、それでもう大丈夫だと考えてしまっているのではないでしょうか。家というのは本来自分でメンテナンスするものであるとわたしは考えます。
日本の分譲マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造です。コンクリートというのはひび割れるものなのです。これがどうもわかっておられない人がいらっしゃるようです。硬いからひび割れなんてないんじゃないと言われますが、実は逆で硬いからひび割れるのです。ちょっとしたクラックなんぞは自分で修復するものなのです。ホームセンターへ行けばいくらでも材料はそろっています。そういうところから日本人の考え方をかえていかないと、200年住宅なんか絵に描いた餅になりかねません。

横浜散歩 ロイヤルウイング

日曜日なせいか、日経新聞があまりおもしろくない（今日はなんとマンションの広告すら載ってないのです）。
というわけで、昨日行った横浜をレポート。横浜は住んでみたい街No.1（当家比）で、ここのところ毎週末行ってます（毎週といっても連続しているのはまだ３週目ですが）。今回はデートというか横浜散歩的に行ったところをご紹介。
駐車場はなんといっても大桟橋下！24時間駐車しても千円！安いね。高速道路は横浜公園を降ります。中華街入口までもぷらぷら散歩気分で１５分くらい。土曜日でも11時までに行けば余裕で停めれます。
昼食は杜記（とき）。11時半開店ですが開店直後に行けば余裕で入れます。四川料理の刀削麺のお店で、もちもちした麺がすごくうまい。わたしは高菜牛肉麺900円にしたのですが、奥様が頼んだ五目麺800円のほうがおいしかった。ちなみに写真は五目麺。
杜記
http://221.244.61.250/chinatown/tenpo.jsp?code=217

お腹を満たした後は、中国茶で一服。いつもは悟空茶荘へ行くのですが、今日は緑苑の２階にある「茗香閣」へ。悟空茶荘に較べるとちょっとお高いですが、その値段以上にお茶のうまさに感動します。店の内装はいまいちぱっとしませんがね（この点は悟空茶荘はうまいね）。わたしは凍頂烏龍茶1500円、奥様は龍井茶（ロンジンチャ）1200円。
茗香閣
http://www.ryokuen.co.jp/meikou.html

まったりした後は、大桟橋に戻って、ロイヤルウイングで横浜港を周遊です。ただ乗船することもできますが、基本的には食事をメインとした船なので、席を確保する目的でも食事を選んだ方がいいでしょう。幅広い年齢層のカップルが乗船していました。バイキングはすぐに予約がいっぱいになってしまうようですが、飲茶やケーキは当日でも大丈夫なようです（でもネットから予約できるので予約した方が確実）。飲茶はお腹がそんなにすいていなくても食べれるくらいの少量しかでてきません。逆にがっつり食べる目的行くとあてがはずれます。今ぐらいの季節でしたらデッキでぼーっとしていても本当に気持ちがいいです。
ロイヤルウイング
http://www.royalwing.co.jp/

ダイヤ改正 首都圏

首都圏のダイヤが今日ダイヤ改正されます。
各社とも朝の通勤時間帯のラッシュ緩和を目的としています。
そのなかでも乗ってみたいのが東京メトロ千代田線に乗り入れる小田急電鉄の特急「ロマンスカーＭＳＥ」！
停車駅は以下のＨＰから
http://www.odakyu.jp/romancecar/stop_station/index.html
うちの会社は田町にあるからいまいち使い勝手がいいとはいえないけど、ロマンスカーで通勤するために町田、厚木に引越すなんて人も・・・いないか。
ちなみに大手町〜町田は乗車券特急券あわせて1120円。
定期があれば600円で町田まで乗れます。
でも朝上り1本、夜下り3本はちょいと少ないな。

レオパレス２１が増益予想から一転減益へ

レオパレス２１が増益予想から一転減益予想となったようです。
この会社はマンションというよりも賃貸アパートの会社といったほうがいいのでしょうが、ここのところ不動産関連株の下げが激しいようです。
どの銘柄も多かれ少なかれ昨年の夏頃からきれいな（？）右肩下がりの株価チャートを描いていますが、その中でもマンションを商いの中心とした会社の下げが激しいようです。
ジョイントコーポレーションなどは１年たたないのに株価は最高値の５分の１となっています。
ここまで株価の下げがきつく、不動産融資が絞られていて、需要もタイトであるとなれば、経営がやばくなってくるところも出てくるのではないでしょうか。
マンション中心で株価が急落している不動産業者は注視していきたい。

Ｈ形鋼、東京で最高値

マンションはＲＣ造であることが多いため（ＲＣ造もしくはＳＲＣ造でなければ買う気になれないが）、Ｈ形鋼はそれほど関係ないのですが、それでも最近は建設用資材の高騰がひどすぎます。
世界でも有数の鋼材の産出地である五大湖周辺が冬季には凍結するために季節的要因として値段が上がることがあるとはいうものの、最近では新興国、特に中国の需要が建設資材の値を上げています。
建設資材でサイズや種類が違うものには、基本となるものの値段が決められています。
その基本となるものをベースサイズと呼んでいますが、Ｈ形鋼の場合はH-200×100×5.5×8がベースとなっています。
このベースサイズのＨ形鋼が１トン10万円を超えたようです。

また、タイルカーペット（これもマンションでは使いませんが）も、１平方メートル当たり３００円と２割上昇したようです。

マンション発売15年ぶり低水準

マンションの首都圏におけるマンション新規発売戸数が「２月としては」15年ぶりの低水準になったようです。
ここ１年の販売戸数で比較すると、１月の方が発売戸数は低くなっています。
新規マンションの発売というのは、入居を３月とか８月に設定しますから２〜３月、６〜７月の発売が多くなるようです。
用地の上昇や建築費の上昇分を販売価格に転嫁したことによる、買い控えが多くなっています。
販売価格は、前年同月よりも首都圏で5.5%上昇して、１平方メートル当たり64.8万円、近畿圏も6%上昇して47.4千円だそうです。
（坪単価にしますと、それぞれ214万円、156万円。
建設費は坪単価で100万円程度ですから、地価の上昇分や材料費の高騰があるとはいえちょっとねぇ）
三菱地所や藤和不動産は新規発売を抑え始めたそうですが、体力のない（負債額の大きい？）デベは、ここ1年が勝負か。
この時期マンションを買うなら、多少割高でも、きちんとしたデベ、ゼネコンを選ぶべきかも。